아파트감사Part특 | ✅전국구⭕초특급감사

고회계사 ㆍ 2021.09.07 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 941

아파트 운영성과표 기본요소와 구조

고회계사 ㆍ 2021.08.31 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 929

아파트재무제표와 대차대조표 기본 요소

아파트재무제표 우리나라의 기업회계기준 및 기업회계기준서는 외감법 제13조제4항과 동법시행령 제7조의2제1항의 규정에 따라 금융감독위원회의 위탁을 받은 한국회계기준원(舊 한국회계연구원)이 동조 제2항의 규정에 의하여 설치한 회계기준위원회의 심의와 의결을 거쳐 2005년 12월 16일 외감법 시행령에 대한 입법예고에 이어 2006년 2월 6일에 최종기준서를 확정 공표함으로써 제정(또는 개정)된 바 있으며, 이러한 새로운 기업회계기준서는 시행일인 2006년 12월 31일 이후 최초로 개시하는 회계연도부터 적용되게 된다. 또한, 회계기준위원회는 이 기준서의 적용범위는 영리기업으로 한정하였으나 현재 우리나라는 민간부문 비영리조직에 관한 회계처리기준이 없으므로, 민간부문 비영리조직이 재무제표를 작성할 때 이 기준서를 참고할 수 있을 것이라고 명시하고 있다. 이에 따라 본 칼럼은 아파트회계에 있어서 새로이 제정된 기업회계기준서의 내용을 반영하기로 하였다. 1. 작성과 표시의 일반원칙 (1) 작성책임과 공정한 표시 아파트재무제표의 작성과 표시에 대한 책임은 관리기구에게 있다. 그것은 아파트회계업무를 아파트입주민이 관리기구에 위임하였기 때문이다. 아파트재무제표는 ‘아파트’의 재무상태, 경영성과, 이익잉여금변동 및 현금흐름을 공정하게 표시하여야 하며, 국토교통부가 한국감정원에 위임하여 제정한 공동주택회계처리기준에 따라 작성된 재무제표는 적정하게 표시된 재무제표로 본다. (2) 구분∙통합표시 중요한 항목은 아파트재무제표의 본문 또는 주석에 그 내용을 가장 잘 나타낼 수 있도록 구분하여 표시하며, 중요하지 않은 항목은 성격이나 기능이 유사한 항목과 통합하여 표시할 수 있다. 아파트회계는 그 특수목적에 부합하기 위하여 일반적으로 가능한 세부항목까지의 표시를 요한다. 따라서 아파트회계에서 통합표시의 의의는 최소한으로 축소된다. (3) 3개년 비교재무제표의 작성 ...

고회계사 ㆍ 2021.08.24 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 905

아파트 선급비용과 미부과비용

미부과비용은 선급비용과 구분되어야 한다. 여기서 간략하게 미부과비용과 선급비용의 정의를 다시 한번 상기하도록 한다. 먼저 미부과비용이란 공동주택관리비 부과업무를 수행하는 과정에 일선 담당자의 업무미숙으로 인한 실수 내지는 미래예측실패로 인하여 특정항목에 대한 관리비를 부과하지 않거나, 실제발생액보다 적게 부과하는 경우가 발생할 수 있다. 이를 입주자대표회의에서 과거적 처리 또는 현재적 처리 또는 미래적 처리를 하도록 결정할 수 있다면(이러한 결정을 적정부과라고 한다) 미부과비용은 적정부과를 위하여 비용인식을 해당시점 내지 기간이 도래할 때까지 미래적으로 이연해 둔 것을 말한다. 다음 선급비용이란 발생주의의 회계원칙에 의하여 이미 지출된 금액에 대한 비용인식을 해당기간이 도래할 때까지 이연해 둔 것을 말한다. 즉, 공동주택회계에 있어서 관리비를 부과함은 발생주의의 회계원칙에 의하여 부과금액을 확정하는 것이어야 한다. 일반적으로 화재보험료를 비롯한 보험료는 기간에 해당하는 보험료를 선납하는 경우가 일반적이며, 발생주의의 회계원칙에 의하면 이는 향후의 기간에 해당하는 보험료를 선납한 것이므로 해당기간이 도래할 때까지는 '선급비용'으로 하여 비용인식을 '이연'시켜야 한다. 그러한 연후에 해당기간이 도래하면 순차적으로 기간해당 분을 비용으로 인식하고 관리비로 부과하는 것이다. 앞서 설명과 같이 미부과비용은 적정부과방식이 입주자대표회의 등에서 미래적으로 부과하기로 결정되었을 경우에 위하여 비용인식을 해당시점 내지 기간이 도래할 때까지 이연해 둔 것을 말한다. 따라서 적정부과방식이 과거적으로 또는 현재적으로 부과하도록 결정될 경우에는 비용인식에 대한 이연현상이 발생되지 아니하여 자산인식이 되지 않는다. 또한 적정부과방식으로의 해결이라는 것 자체가 이미 관리비부과방식의 실패를 근거로 하고 있는...

고회계사 ㆍ 2021.07.13 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 973

아파트 대손상각비와 가산금

공동주택관리법 시행령 제23조 제1항·2항·3항·5항에 해당하는 관리비등수익의 경우 만일 각 세대에서 납부하여야 할 '연체관리비등수익채권'을 납부하지 아니하여 결국 대손 처리할 경우 '관리비예치금'을 잠식하게 되는 결과를 초래한다. 만일 관리비예치금을 잠식하지 않으려면 공동주택관리법 시행령 제23조 제1항·2항·3항·5항에 해당하는 관리비등수익의 경우 모두가 외부로 지출되는 금액이므로 안 낸 세대가 있다면 잔여세대에서 갹출(醵出)해서 부담하여야 하는 성격의 자금이라는 것이다. 따라서, '관리비예치금'의 잠식을 피하기 위해서 '대손상각비(관리비등비용)'를 사전에 합리적으로 추정하여 관리비로 선 부과할 필요가 있다. 그러므로 장기연체세대가 다수 존재하는 아파트의 경우 입주민이 부담하여야 하는 관리비는 더욱 더 높아질 수 있다. 그렇기 때문에 각 아파트에서는 장기연체세대에 대한 체납관리비 독촉 등 다른 입주민에게 피해가 돌아가지 않도록 연체관리비등수익채권에 대한 관리를 철저히 하여야 할 필요가 있는 것이다. 이와 관련하여 가산금수익('가산금'이란 공동주택관리법령의 용어이며 일반적으로 칭하는 관리비연체료를 말한다)을 언급하도록 한다. 가산금수익이란 공동주택관리법시행령 제22조 제1항 제12호에 의거 부과한 수익으로 관리비를 정해진 기한 내에 납입한 세대와 납입하지 못한 세대 간의 형평성을 고려하여 부과하는 벌과금의 성격, 납부시점 차이에 대한 기한의 이익에 상당하는 기회비용의 성격 및 관리비 납부를 독촉하기 위하여 소요된 제반 비용에 충당하기 위한 실비변상의 성격을 갖는다. 이러한 가산금수익은 공동주택회계에 있어서 손익계산서 상 관리외수익에 해당되는 데 공동주택회계현장에서 관리외수익은 다음과 같은 특징을 같고 있다. 관리외수익은 관리수익에 비하여 양적중요성은 비교가 안 되도록 작지만 질적중요성은 상대적으로 매우 높다고 할 수 있다. 실제로 공동주택회계감사보고서 개선권고사항 중의 상당부분이 관리외수익과 관련이 있으며, 특히...

고회계사 ㆍ 2021.07.06 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 907

아파트 재무회계 개념과 체계

아파트재무회계 개념체계 아파트재무제표의 작성책임은 관리기구에 있다. ‘아파트’는 회계업무를 관리기구에 위임하고 있다. 따라서, 관리기구는 아파트회계정보이용자에게 재무제표를 작성하고 보고할 책임을 진다. 관리기구는 아파트회계기준에 근거하여 진실되고 적정한 재무제표를 작성하여야 한다. 아파트재무제표의 기본가정(회계공준)은 아파트회계이론 전개의 기초가 되는 사실들을 말한다. 아파트재무제표를 이해함에 있어 정보이용자들은 아파트재무제표가 작성된 기본적인 가정이 무엇인지를 파악하고, 이를 고려하여 아파트회계정보를 이용하여야 한다. 먼저 아파트실체의 공준이다. 회계에서 '實體(entity)의 공준'이란 '회계는 희소한 자원을 소유하고 이용하는 특정한 경제적 단위(economic unit)인 실체를 중심으로 하여, 그 실체의 경제적 사건(economic events) 내지 경제현상을 측정하여 보고한다.'는 기본명제를 말한다. 이러한 '실체'는 미국회계학회에 의하면 '이해관계를 가지고 있는 개인 또는 집단의 관점에서 보아 다른 것과 분리하여 특정할 수 있는 존재'를 의미한다. 회계는 특정 단위의 경제활동을 측정하여 보고하는 것이므로 회계실체는 경제적 실체이다. 일반 기업이 아닌 아파트라도 희소한 자원을 소유하여 경제적 활동을 한다는 관점에서 보면 경제적 실체가 된다. 회계는 바로 이러한 각 실체 별로 그 자원이나 경제활동 또는 경제적 사건을 측정하여 보고한다는 것이 실체의 공준이다. 이러한 실체개념에 의하여 비로소 회계과정에서 어떠한 정보를 수집하여 보고할 것인가를 결정할 수 있는 데, 즉 실체와 관련 있는 정보는 회계과정에 포함시키고 실체와 관련 없는 정보는 회계과정에 포함시키지 않는 것이다. 아파트재무회계는 이러한 실체개념에 의해서 공동주택관리법제15조 제1항의 규정에 의하여 관리비를 납부하는 '아파트'를 실체로 한다. 이러한 '아파트'는 아파트를 구성하는 구성원 각자가 아닌 구성원...

고회계사 ㆍ 2021.06.15 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 852

아파트회계기준과 외부감사

아파트재무회계 개념체계 아파트재무제표의 작성책임은 관리기구에 있다. ‘아파트’는 회계업무를 관리기구에 위임하고 있다. 따라서, 관리기구는 아파트회계정보이용자에게 재무제표를 작성하고 보고할 책임을 진다. 관리기구는 아파트회계기준에 근거하여 진실되고 적정한 재무제표를 작성하여야 한다. 아파트재무제표의 기본가정(회계공준)은 아파트회계이론 전개의 기초가 되는 사실들을 말한다. 아파트재무제표를 이해함에 있어 정보이용자들은 아파트재무제표가 작성된 기본적인 가정이 무엇인지를 파악하고, 이를 고려하여 아파트회계정보를 이용하여야 한다. 먼저 아파트실체의 공준이다. 회계에서 '實體(entity)의 공준'이란 '회계는 희소한 자원을 소유하고 이용하는 특정한 경제적 단위(economic unit)인 실체를 중심으로 하여, 그 실체의 경제적 사건(economic events) 내지 경제현상을 측정하여 보고한다.'는 기본명제를 말한다. 이러한 '실체'는 미국회계학회에 의하면 '이해관계를 가지고 있는 개인 또는 집단의 관점에서 보아 다른 것과 분리하여 특정할 수 있는 존재'를 의미한다. 회계는 특정 단위의 경제활동을 측정하여 보고하는 것이므로 회계실체는 경제적 실체이다. 일반 기업이 아닌 아파트라도 희소한 자원을 소유하여 경제적 활동을 한다는 관점에서 보면 경제적 실체가 된다. 회계는 바로 이러한 각 실체 별로 그 자원이나 경제활동 또는 경제적 사건을 측정하여 보고한다는 것이 실체의 공준이다. 이러한 실체개념에 의하여 비로소 회계과정에서 어떠한 정보를 수집하여 보고할 것인가를 결정할 수 있는 데, 즉 실체와 관련 있는 정보는 회계과정에 포함시키고 실체와 관련 없는 정보는 회계과정에 포함시키지 않는 것이다. 아파트재무회계는 이러한 실체개념에 의해서 공동주택관리법제15조 제1항의 규정에 의하여 관리비를 납부하는 '아파트'를 실체로 한다. 이러한 '아파트'는 아파트를 구성하는 구성원 각자가 아닌...

고회계사 ㆍ 2021.06.08 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 889

아파트 회계원칙 외부감사제도

‘아파트’가 작성한 재무제표가 아파트회계정보 이용자들에게 유용한 것이 되기 위해서는 아파트회계원칙에 준거하여 작성되었는지 여부를 확인하는 인증절차가 필요하다. 외부감사제도는 ‘아파트’들이 작성한 재무제표가 아파트회계원칙에 따라 작성된 것인지 여부를 객관적인 외부공인회계사가 확인하는 제도를 말한다. 외부감사제도는 관리기구가 작성한 재무제표의 신뢰성을 높여주는 기능을 하며, 외부감사제도가 존재한다는 자체만으로 관리기구로 하여금 전문적으로 재무제표를 작성하도록 하는 동기로 작용한다. 공인아파트회계사들은 관리기구가 작성한 재무제표가 아파트회계원칙에 따라 작성되었는지 여부에 대해 적정의견, 한정의견, 부적정의견 및 의견거절 등 4가지 감사의견을 표명한다. 한편 현행 공동주택관리법령에서는 2015년도부터 의무관리단지에 한하여 강제적인 외부감사제도를 실시하고 있다. 아파트 입장에서는 외부회계감사비용의 부담이 있을 수 있지만, 후술하는 현금흐름표 편에서 언급되듯이 외부감사비용 등의 ‘감시비용’은 총 대리인비용의 감소를 가져올 수 있으므로 아파트입주민입장에서의 비용부담은 총 대리인비용의 최적점에서는 오히려 감소한다. 나아가서 건설에서 관리로의 주택정책의 전환을 요청 받고 있는 현 시점에서 일정규모 이상 아파트의 경우 공인회계사에 의한 외부감사 수검을 강제하는 것은 꼭 필요한 일일 것이다. 과거 의무감사제도가 폐지된 원인으로 강제적인 외부감사제도가 후퇴하고 만 것은 강제적인 외부감사 기간 동안의 감시비용의 지출효과가 총대리인비용의 감소를 가져올 수 없었다는 것을 역설하는 것일 수도 있다. 즉, 외부감사비용을 지출하였음에도 불구하고 그 동안은 가시적인 비용절감의 결과물을 산출하지 못하였다는 것이다. 공인회계사의 한 사람으로서 이 부분을 깊이 자성하는 바이다. 그러나 이러한 부분은 가시적인 비용절감의 결과물을 어떻게 하면 산출해 낼 수 있을까의 방향으로 해결책을 찾아야 할 것이라고 본다. 즉, 이러한 부분으로 인하여 강제적인 외부감사제도를 폐지하는...

고회계사 ㆍ 2021.05.25 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 896

아파트회계 정의 및 문제점 해결 방향

공동주택관리법령에 의한 공동주택은 아파트∙연립주택∙다세대주택을 말하며, 본고는 공동주택관리법령에 의한 공동주택회계를 기술함을 목적으로 한다. 다만, 본고의 이용자에 99%는 아파트일 것이며, 이러한 독자가 보다 이해하기 쉽도록 하기 위한 목적으로 본문 내용에서는 아파트회계라는 용어를 사용하기로 한다. 따라서 본고의 아파트회계는 연립주택∙다세대주택에는 모든 부분이 적용이 가능하며, 상가∙오피스텔 및 주상복합건물은 장기수선충당금 등 일부를 제외하고는 적용이 가능하고, 임대주택은 분양전환 시에 역시 적용이 가능하다. 다만, 상가와 오피스텔 및 주상복합건물의 상가부분은 건축법상 업무시설이므로 공동주택관리법령이 적용되지 않으므로 이러한 부분에 대한 추가적인 고려가 필요하다. [예시] ① 관리비의 종류에 있어서 공동주택관리법령에 명시되어 있지 않더라도 합의에 의해 신설. ② 장기수선충당금의 적립의무는 없으나 적립하기로 관리규약에 명시한 경우 일반적으로 상가소유자가 장기수선충당금을 부담하여야 합당하나 상가임대차계약서에 세입자가 부담하기로 명시한 경우에는 세입자가 부담함. 그 외의 어떠한 단체 또는 조직이라도 관리비 등 각 종 비용을 수납하고 관리하는 단체 또는 조직이라면 이러한 추가적인 고려를 덧붙여 본고 아파트회계의 회계처리방법을 차용할 수 있다. 이러한 아파트회계는 “아파트회계는 아파트회계정보이용자가 적절한 판단이나 의사결정을 할 수 있도록 경제적 정보를 식별하고 측정하여 전달하는 과정이다.”라고 정의를 내릴 수 있다. 사회가 발전함에 따라 회계의 정의도 변화되어 왔는데 현대적 회계의 정의는 회계를 단순한 경제적 사건의 기술로 보는 기존의 정의와는 달리 회계의 새로운 방향을 보여주는데, 기존의 정의가 회계정보를 화폐적 정보와 과거에 대한 정보로 한정하며 현대적 정의는 비화폐적 정보와 미래에 대한 정보도 회계정보의 범위에 포함시켰으며 의사결정에의 유용성을 강조하고...

고회계사 ㆍ 2019.07.08 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 870

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고회계사 ㆍ 2019.04.06 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 893

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