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아파트회계감사 공용시설보수비 수익
    아파트회계감사 공용시설보수비 수익   - 공용시설보수비수익☞1   ☞1 '공용시설물보수비수익'은 공동주택관리법시행령 제23조 제5항의 규정에 의하여 특정시설이 보수를 요할 경우 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 시설이라면 이를 관리주체에서 보수하고 보수비용을 관리비로 부과할 수 있는 데, 해당 세대의 동의 또는 합의는 반드시 필요할 것이다. ​ 이러한 경우의 대표적인 사례는 중앙난방에서 개별난방으로의 전환공사, 전력절감을 위한 에스코사업이 해당된다.     ☞1 아파트회계의 실체는 '아파트'이며 이는 구성원 각자가 모인 총합이라는 설명을 하였다. 이 때의 구성원에는 아파트입주민 외에도 있을 수 있는데, 아파트에 고지되는 전기료를 같이 부담하고 있는 인터넷회사 또는 이동통신사가 있으며, 수도료를 같이 부담하고 있는 상가도 있고, 아파트에 거주하고 있지는 않지만 소유비인 장기수선충당금 등을 부담하고 있는 비거주소유자도 있다. ​ 이러한 모두는 '아파트'의 회계업무를 위임 받아 대리하고 있는 관리기구가 관리비등의 수납을 담당하고 있다는 공통점을 갖고 있다. 따라서 아파트회계의 실체인 '아파트'는 관리비등을 연결고리로 하고 있는 총합체임을 알 수 있다. ​ 이 외에도 공동주택관리법시행령 제23조 제4항에는 '아파트'가 공용시설물에 대하여 사용료를 징수할 수 있기 때문에 이러한 공용시설물사용료의 납부의무자도 구성원에 포함되며, 공동주택관리법시행령 제23조 제5항 공용시설보수비의 납부의무자도 구성원에 포함된다. 이러한 공동주택관리법시행령 제23조에 의하여 납부되는 모든 수익은 '관리비등수익'을 구성하며, 이에 대한 대응계정은 '관리비등비용'을 구성한다.     1) 수입구분 - 공용시설보수비수익   2) 수입근거 - 공동주택관리법시행령 제23조 제5항   3) 수입원천 – 외부 - 내부   3-1) 대가성유무 – 해당 없음   3-2) 관리비...
고회계사 ㆍ 2021.11.23 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 981
아파트회계감사 공동주택보험료!
    아파트회계감사 [관리비 공동주택보험료]   1) 부과구분 - 사용료비용 ☞1   2) 부과근거 ☞2 - 시설물안전관리에 관한 특별법 : 16층 이상인 아파트 - 공동주택관리법시행령 제23조 제3항 제7호   3) 지출 및 부과방식 - 선지출후부과방식   4) 관리비비용구분 - 계약   5) 외부수취증빙 - 계산서☞3   6) 배부기준 - 분양면적에 따라 균등부과   7) 부담주체 - 거주자 및 소유자☞4 ​   ☞1 공동주택관리법시행령 제23조 제3항의 규정에 의하여 관리주체가 납부하는 것으로 결정될 경우 부담주체로부터의 강제적인 징수가 가능하다.     ☞2 현행 법규 상 의무가입대상은 16층 이상 아파트의 화재보험이 유일하다. 그런데, 개별세대가 세대별로 보험에 가입할 경우의 보험료총합은 단지 전체가 총합으로 보험에 가입할 경우의 보험료보다 일반적으로 매우 높다. 따라서 비용절감 차원에서 단지 전체의 보험가입이 선호될 수 있다.   ​ ​   ☞3 보험용역은 부가가치세법 제12조 제1항 제10호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는데, 동법시행령 제33조 제1항 제10호의 규정에 의하면 면제되는 보험용역은 '보험업법에 의한 보험업'을 의미한다. 따라서 해당 보험사가 이에 해당하는 지를 확인할 필요성이 요구된다.     ☞4 공동주택보험료는 화재보험료와 승강기보험료 등으로 구성된다. 이 중 화재보험료는 가재도구특약, 급배수특약 등은 거주자를 부담주체로 하나, 기타 부분은 소유자를 부담주체로 하는 것이 수혜자부담원칙에 보다 가깝다. 따라서, 부보금액 비례로 화재보험료를 안분하여 거주자 및 소유자 부담분을 정확히 산정하여야 마땅하지만 실무 편의상 장기수선충당금만 소유자 몫을 계산하여 전출시 환불해 주고 있다.   승강기보험료도 승강기를...
고회계사 ㆍ 2021.11.16 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 864
아파트 관리비 공동주택의 난방비와 급탕비
    지역 난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비☞1   ☞1 지역난방방식의 경우 공동주택관리법시행령 제23조 제3항 제4호에 의하여 '지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비'로 부과하도록 하고 있다. ​ 한편, 관리기구의 난방용도로 사용된 비용에서 지역난방사업자가 공급한 열요금을 제외한 비용(관리기구 난로용 LPG가스 구입비 등)은 '지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비'가 아닌 '기타의난방비(난방비)'로 하여 '사용료비용'이 아닌 '관리비비용'으로 부과한다. ​ 또한, 지역난방사업자가 공급한 '열요금'에 포함되어 있는 '온수생산비'(온수사용량에 대한 '순수열량비'임.)는 '지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비'로 하여 '사용료비용'으로 부과하는 반면 '수도요금'에 포함되어 있는 '급탕용수비'는 '급탕비'로 하여 '관리비비용'으로 부과하도록 하고 있음에 유의하여야 한다. ​ 나아가서 계정과목 명칭이 너무 긴 경우 회계프로그램 및 재무제표 표시 상의 어려움이 있으므로 '지역난방급탕비'로 축약하여 사용하는 방안을 권고한다.     ​ 지역난방방식 부과체계   - 열요금 - 지역난방방식인공동주택의난방비와급탕비 - 사용료비용 ​ - 관리기구난로용 LPG가스구입비 - 기타의난방비 - 난방비 - 관리비비용 ​ - 관리기구난로용 유류구입비- 기타의난방비 - 난방비- 관리비비용 ​ - 급탕용수비 - 급탕비 - 관리비비용 ​ - 동력전기료 - 공동전기료 - 전기료- 사용료비용   1) 부과구분 - 사용료비용☞1   2) 부과근거 - 공동주택관리법 제10조 제1항 - 공동주택관리법시행령 제23조 제3항 제4호   3) 지출 및 부과방식 - 선지출후부과방식   4) 관리비비용구분 - 입주자   5) 외부수취증빙 - 세금계산서 또는 계산서☞2   6) 배부기준 - 기본요금 - 분양면적에 따라 균등부과 - 열요금 - 세대별 실제사용량에 따라 부과 - 공동난방비 - 분양면적에...
고회계사 ㆍ 2021.11.09 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 1060
아파트 관리비 사용료 비용
    아파트관리비 사용료 비용   (1)전기료   1) 부과구분 - 사용료비용☞1   2) 부과근거 - 공동주택관리법 제10조 제1항 - 공동주택관리법시행령 제23조 제3항 제1호 ​ 3) 지출 및 부과방식 - 선지출후부과방식   4) 관리비비용구분 - 입주자   5) 외부수취증빙 - 세금계산서 ​ 6) 배부기준 - 세대전기료 - 세대별 실제사용량에 따라 부과 - 공동전기료☞2 - 분양면적에 따라 균등부과 - 승강기전기료 - 라인별 승강기사용세대☞3 분양면적에 따라 균등부과 - 외부업체전기료☞4 - 외부업체 실제 사용량에 따라 부과 - TV수신료 - 면제세대☞5 를 제외하고 세대당 2,500원 부과   7) 부담주체 - 거주자 - 외부업체☞4 ​ ​   ☞1 공동주택관리법시행령 제23조 제3항의 규정에 의하여 관리주체가 납부하는 것으로 결정될 경우 부담주체로부터의 강제적인 징수가 가능하다.     ☞2 공동전기료는 다음과 같이 구분된다. - 관리기구 전기료 - 공용부분 전기료 : 가로등, 복도등, 주차장등, 정화조, 급탕동력비 - 난방동력비 다만, 관리기구 전기료의 경우 별도의 계량기를 설치하여 관리기구 전기료만을 분리하여 계산한 후 한국전력으로부터 별도의 고지서를 발부받아 수납하는 경우에는 공동주택관리법시행령 별표5에 의하여 '제세공과금(일반관리비)'로 부과한다.     ☞3 대부분의 아파트가 1,2층은 승강기전기료를 부과 안 하는 것을 원칙으로 하고 승강기를 잠가 놓으며, 사용신청을 한 경우에만 승강기전기료를 부과한다. 단, 지하주차장을 운영하고 있는 경우에는 제외한다. ​ 또한, 라인별로 승강기전기계량기가 설치되어 있지 않은 경우에는 분양면적에 따라 균등 부과할 수 밖에 없으나, 라인별 승강기전기계량기를 설치한 경우에는 라인별로 배부하여야 수혜자부담원칙에...
고회계사 ㆍ 2021.11.02 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 869
아파트 관리비 장기수선충당금 적립금과 이익처분
  장기수선충당금적립금과 이익처분   1) 장기수선충당금적립금 증가의 3가지 경우 ​ ① 이익처분 : 기말 결산 시 이익처분에 의하여 이익잉여금을 장기수선충당금적립금으로 처분 ​ (차) 미처분이익잉여금           (대) 장기수선충당금적립금(이익잉여금)   ② 이자수익 : 장기수선충당금적립금예치금에서 발생한 이자수익을 발생과 동시에 장기수선충당금적립금으로 대체 (차) 현금예금           (대) 이자수익(관리외수익)☞1   (차) 장기수선충당금적립금처분액(관리외비용)☞2           (대) 장기수선충당금적립금(이익잉여금)     ☞1 이자수익은 결산 시 이익잉여금으로 대체되어 예비비적립금 또는 장기수선충당금적립금으로 처분되는 데 상기 이자수익은 장기수선충당금적립금예치금을 발생원천으로 함으로 장기수선충당금적립금으로 처분되는 것이 합당하다.(다만, '운영성과표 이자수익 편'에서 설명되듯이 '예치금통합관리'의 경우에는 처리방법이 달라진다.) 이 경우와 같이 발생원천이 확실한 수익항목의 경우는 관리노력절감차원에서 발생시점에 이익처분을 완료하는 것이 합리적이다.     ☞2 '장기수선충당금적립금처분액'은 비용항목이며, 따라서 관리외비용으로 구분하지 않을 경우 관리비등비용에 포함되어 관리비등수익으로 부과되거나 관리비등수익과 관리비등비용의 불일치를 초래할 수 있다.   ③ 자산수증익 : 부녀회기부금 등으로 인한 장기수선충당금적립금의 증가 ​   (차) 현금예금           (대) 자산수증익(관리외수익)☞1 (차) 장기수선충당금적립금처분액(관리외비용)           (대) 장기수선충당금적립금(이익잉여금)   ☞1 상기 '이자수익'은 발생원천이 확실한 수익항목이며, 본 '자산수증익'은 귀속대상(부녀회가 장기수선충당금적립금 명목으로 기부 등)이 명확한 수익항목이다. 귀속대상이 명확한 수익항목의 경우 관리노력절감차원에서 발생시점에 이익처분을 완료하는 것이 합리적이다.     2) 장기수선충당금 등의 사용순서 - 1순위 : 이익잉여금 부의 '장기수선충당금적립금' - 2순위 : 비유동부채 부의 '장기수선충당금' ※ 이유 :...
고회계사 ㆍ 2021.10.19 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 1005
아파트관리비 장기수선충당금의 관리체계 개선방안
  아파트관리비 장기수선충당금의 관리체계 개선방안 ​ 필자의 개인적인 견해로는 장기수선충당금을 많이 걷는 것을 반대하는 입장이다. 외국은 모르겠지만 우리나라의 경우에 아파트는 30년 이상 거주하면 재건축을 할 수밖에 없다. 그렇다면 장기수선충당금을 많이 걷을 필요가 전혀 없다. 지금의 장기수선충당금 요율 체계는 외국처럼 100년은 거주한다는 전제 하에 만들어진 것이 분명하다. 뉴욕같은 경우에는 100년 넘는 맨션이 허다하고, 예맨에는 수 백년된 5층짜리 공동주택이 아직 건재하다고 한다. 하지만, 우리나라 아파트의 현실에 맞게 요율 체계를 현실화해서 불필요하게 아파트에서 과태료를 부과받는 경우가 없었으면 한다. 어쨌든 현재로서는 장기수선계획서에 맞춰서 장기수선충당금을 소유자에게 부과할 수 없는 것이 현실이다. 장기수선계획서에 맞게 장기수선충당금을 제대로 부과하고 있는 아파트의 구체적인 통계는 알 수 없지만, 아파트 감사 현장에서 느끼는 체감 비율은 1%도 못된다. 설상 가상으로 이것을 이유로 감사의견에 한정의견을 받은 아파트도 있다. 감사의견 한정의견을 받으면 구청에서 감사를 나와서 과태료를 맞는다. 필자의 경우엔 99%가 한정의견을 받아야 할 이런 경우가 말이 안되는 것이므로 이것을 이유로 한정의견을 줄 수는 없다고 생각한다. 따라서 한정의견을 준 적이 한 번도 없다. 아무튼 본 포스팅의 경우에는 "그럼에도 불구하고 장기수선충당금을 증액 부과하고자 한다면"을 전제로 하고 현실적으로 증액 부과할 수 있는 방안을 찾아보자는 것이다. 따라서 심각하게 고려할 상황은 아니고 흥미 위주로 본 포스팅을 읽어 주셨으면 하는 바람이다.^^     공동주택관리법령은 아파트의 공용부분(주요시설)에 대하여 장기수선계획서를 수립하고 이에 따라 장기수선충당금을 충당하도록 하고 있다. ​   그러나, 대다수의 아파트에서...
고회계사 ㆍ 2021.10.12 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 844
아파트 일반 관리비 4대보험
  4대보험   1)국민연금: 국민연금납부액은 국민연금관리공단에 납부하며, 국민연금원천징수액은 급여지급 시 원천징수하고, 국민연금부과액은 입주민에게 관리비로 부과하는 금액이다.   국민연금납부액 = 표준소득월액☞1 × 9% ☞1 당해연도 입사자의 경우 취득시 신고한 월평균임금이며, 전년도부터 계속 가입자의 경우 전년도소득총액신고에 의해 결정된다.     국민연금원천징수액☞1 = 표준소득월액 × 4.5% ☞1 국민연금원천징수액은 월말대차대조표의 '예수금'으로 계상한 후 익월 납부 시에 상계시킨다.     국민연금부과액☞1 = 표준소득월액 × 4.5% ☞1 국민연금부과액은 월말대차대조표의 '미지급비용'으로 계상한 후 익월 납부 시에 상계시킨다.   ​ ​ 2) 건강보험료: 건강보험료납부액은 건강보험공단에 납부하며, 건강보험료원천징수액은 급여지급 시 원천징수하고, 건강보험료부과액은 입주민에게 관리비로 부과하는 금액이다.   건강보험료납부액 = 표준보수월액☞1 × 4.48% ☞1 직장가입자가 당해연도에 받은 보수총액을 근무월수로 나눈 금액이 연평균보수월액이며 이 연평균보수월액을 계산이 용이하게 일정 범위로 등급을 구분하여 각 등급을 대표하는 금액을 표준보수월액이라 말한다. 관리기구의 경우 소득세법의 규정에 의한 비과세근로소득(식대, 차량유지비 등)과 퇴직금을 제외하고는 모든 보수가 이에 해당한다.     건강보험료원천징수액☞1 = 표준보수월액 × 2.24% ☞1 건강보험료원천징수액은 월말대차대조표의 '예수금'으로 계상한 후 익월 납부 시에 상계시킨다.     건강보험료부과액☞1 = 표준보수월액 × 2.24% ☞1 건강보험료부과액은 월말대차대조표의 '미지급비용'으로 계상한 후 익월 납부 시에 상계시킨다.   ​ ​ 3) 고용보험료: 고용보험료납부액은 근로복지공단에 납부하며, 고용보험료원천징수액은 급여지급 시 원천징수하고, 고용보험료부과액은 입주민에게 관리비로 부과하는 금액이다.   개산고용보험료납부액☞1 = 당해 보험연도 근로자 임금총액 추정액☞2 × 1.06%☞3 ☞1 개산고용보험료납부액은 대차대조표에 선급비용(입주민부담분)과 단기대여금(직원부담분)으로 계상한다. ☞2 고용보험료는 연초에...
고회계사 ㆍ 2021.10.05 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 882
아파트 일반관리비와 인건비
    아파트 일반관리비   1) 부과구분☞1 - 관리비비용   2) 부과근거☞2 - 공동주택관리법 제10조 제1항   - 공동주택관리법시행령 제23조 제1항 제1호   3) 지출 및 부과방식☞3   ① 선지출후부과방식 - 인건비 - 급여   - 매월 지급되는 상여금, 제수당 - 국민연금, 건강보험료, 고용보험료, 산재보험료, 식대 및 기타복리후생비 - 제사무비 - 일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용 - 제세공과금 - 관리기구가 사용한 전기료, 통신료, 우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등 - 피복비 - 교육훈련비 - 차량유지비 - 연료비, 수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용 - 그 밖의 부대비용 - 관리용품구입비, 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용   ② 선부과후지출방식 - 인건비   - 2개월 이상의 기간에 걸쳐서 지급되는 상여금, 제수당 - 퇴직금 - 그 밖의 부대비용 - 회계감사비     4) 관리비등비용구분☞4 - 관리기구   5) 외부수취증빙☞5 - 세금계산서 등   6) 배부기준☞6 - 분양면적에 따라 균등부과   7) 부담주체☞7 - 거주자     ☞1 부과구분은 운영성과표 상의 상위분류항목을 의미한다.       ☞2 부과근거는 관리비등비용으로 부과할 수 있는 근거가 되는 법령을 의미한다.     ☞3 지출 및 부과방식은 2가지 방식이 있다. • 선지출후부과방식 - 먼저 지출한 후 그 금액을 매월 말 기준으로 집계하여 사후에 입주민에게 부과하는 방식 • 선부과후지출방식 - 지출되기 전에 입주민에게 부과한 후 충당부채로...
고회계사 ㆍ 2021.09.28 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 956
아파트 관리비의 비목별 구성내역 및 산정방법
  아파트 관리비의 비목별 구성내역 및 산정방법   (1) 일반관리비   1) 인건비: 급여, 제수당, 상여금, 퇴직금 및 산재보험료, 고용보험료, 국민연금, 건강보험료, 식대, 기타복리후생비 2) 제사무비: 일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통비, 기타관리사무에직접소요되는비용 3) 제세공과금: 관리기구가 사용한 전기료∙통신료∙우편료, 기타관리기구에부과되는세금 4) 피복비 5) 교육훈련비 6) 차량유지비: 연료비, 수리비, 보험료, 기타차량유지에직접소요되는비용 7) 그 밖의부대비용: 관리용품구입비, 회계감사비, 그밖에관리업무에소요되는비용   ※ 산정방법 ◈ 정산제: 월간 실제소요액을 분양면적에 따라 배분. ◈ 예산제: 월 예산액을 분양면적에 따라 배분.   (2) 청소비   용역시는 용역금액으로 하고, 직영시는 청소원인건비∙피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용으로 한다.   ※ 산정방법 ◈ 정산제: 월간 실제소요액을 분양면적에 따라 배분. ◈ 예산제: 월 예산액을 분양면적에 따라 배분. (단, 용역시에는 월간 용역대금을 분양면적에 따라 배분.)     (3) 경비비   용역시는 용역금액으로 하고, 직영시는 경비원인건비∙피복비 등 경비에 직접 소요된 비용으로 한다.   ※ 산정방법 ◈ 정산제: 월간 실제소요액을 분양면적에 따라 배분. ◈ 예산제: 월 예산액을 분양면적에 따라 배분. (단, 용역시에는 월간 용역대금을 분양면적에 따라 배분.)     (4) 소독비   용역시는 용역금액으로 하고, 직영시는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용으로 한다.   ※ 산정방법 ◈ 정산제: 월간 실제소요액을 분양면적에 따라 배분. ◈ 예산제: 월 예산액을 분양면적에 따라 배분. (단, 용역시에는 월간 용역대금을 분양면적에 따라 배분.)     (5) 승강기유지비   용역시는 용역금액으로 하고, 직영시는 제부대비...
고회계사 ㆍ 2021.09.21 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 936
아파트 관리비 구성항목
  아파트 관리비 구성항목   아파트는 전용부분과 공용부분에 대한 유지관리가 필수적이기 때문에 관리활동을 지속적으로 유지하기 위하여 전문인력과 기술 및 장비 등이 필요하다. 관리비란 공동주택관리법령에 의하여 관리기구가 공동주택의 유지관리를 위하여 필요로 하는 제반 비용을 입주자 및 사용자(이하 ‘입주자 등’)에게 부과하여 관리∙사용하는 금액을 말한다.   1. 관리비 일반   (1) 협의의 관리비의 구성항목   관리비는 공동주택관리법시행령 제23조 제1항에 따라 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비의 8개비목의 월별 합계액으로 하며 세대별 부담액의 산정방법은 공동주택관리법시행령 제57조에 의거 해당 공동주택의 관리규약으로 정하도록 하고 있다.   (2) 입주자의 관리비 납부의무   의무관리대상 공동주택의 ‘입주자 등’은 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리기구에 납부하여야 한다.     (3) 관리비등의 부과내역 공지   관리비등을 통합하여 부과한 때에는 그 수입 및 내역을 ‘입주자 등’에게 알려 주어야 한다.     (4) 관리비등의 예치   관리기구는 관리비등을 입주자대표회의의 회장과 관리사무소장의 공동명의로 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치한다.     (5) 회계서류 작성∙보관 및 열람   관리기구는 월별로 관리비등의 징수∙사용∙보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 그 증빙자료와 함께 보관하고, ‘입주자 등’이 열람을 청구하거나 자기 비용으로 복사를 요구한 때에는 관리규약이 정하는 바에 따라 응하여야 한다. ​   ​   (6) 관리비 이외의 비용항목(광의의 관리비에 포함) ☞1   ☞1 광의의 관리비에 대하여 공동주택관리법시행령 제23조에서는 ‘관리비등’이라는 명칭을 사용하고 있다. 따라서 본 서에서는 공동주택관리법령에 따라...
고회계사 ㆍ 2021.09.14 ㆍ 추천 0 ㆍ 조회 898